FGTS na compra do imóvel: quando você pode usar e como funciona na prática
Muita gente acumula anos de FGTS sem saber que esse dinheiro pode ser a chave para conquistar o próprio imóvel. Mas o processo tem regras específicas, e entender cada uma delas evita frustrações na hora da negociação.
Quem pode usar?
Para usar o FGTS na compra de um imóvel, é preciso ter pelo menos três anos de carteira assinada — não precisam ser seguidos nem no mesmo empregador. Além disso, o comprador não pode ter financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em nenhuma cidade do Brasil, nem ser proprietário de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.
Para que tipo de imóvel?
O imóvel precisa ser residencial e urbano, destinado à moradia do próprio comprador. Imóveis comerciais ou terrenos sem construção não se enquadram. O valor também tem limite: atualmente, imóveis de até R$ 1,5 milhão são elegíveis para o uso do FGTS pelo SFH.
Como o saldo pode ser usado?
Há três formas principais. A mais comum é usar o saldo como parte da entrada, reduzindo o valor financiado e, consequentemente, os juros ao longo do contrato. Também é possível usar para abater o saldo devedor de um financiamento já existente ou para pagar parcelas em atraso. Em alguns casos, dá para reduzir o valor das prestações mensais por um período determinado.
O que cada banco oferece em São Paulo
As condições variam bastante entre as instituições, e vale comparar antes de escolher onde financiar.
A Caixa Econômica Federal continua sendo a opção mais acessível para quem quer usar o FGTS, já que é a própria gestora do fundo. Financia até 80% do imóvel — e até 100% em algumas modalidades — com juros a partir de 8% ao ano mais TR e prazo de até 35 anos.
O Itaú financia até 90% do valor do imóvel, com prazo de até 30 anos. Oferece duas modalidades: taxa pós-fixada a partir de 3,45% ao ano mais poupança e TR, ou pré-fixada a partir de 9,5% ao ano mais TR.
O Bradesco trabalha com taxa mínima de 9,50% ao ano mais TR, financia até 80% do imóvel e aceita FGTS para imóveis de até R$ 1,5 milhão, com prazo de até 30 anos.
O Banco do Brasil oferece juros a partir de 9,01% ao ano, com financiamento entre R$ 20 mil e R$ 1,2 milhão e prazo de até 30 anos. Um diferencial é o "Mês Pula", que permite suspender uma parcela por ano. Financia até 80% do imóvel residencial.
O Santander financia até 80% de imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão, com juros a partir de 11,99% ao ano mais TR e prazo de até 35 anos. A parcela não pode comprometer mais de 35% da renda bruta do comprador.
Como dar início ao processo?
O caminho começa pelo banco escolhido para o financiamento. É ele quem orienta sobre a documentação necessária — geralmente extrato do FGTS, comprovante de vínculo empregatício e declaração de que não possui outro imóvel no município. O corretor de imóveis também pode ajudar a organizar essa etapa e indicar qual instituição oferece as melhores condições para o perfil do comprador.
Vale a pena?
Usar o FGTS como entrada pode fazer uma diferença significativa no custo total do imóvel. Quanto menor o valor financiado, menores são os juros pagos ao longo dos anos. Para quem tem saldo acumulado e se enquadra nas regras, é uma oportunidade concreta de reduzir o esforço financeiro da compra.
