Nos últimos meses, tenho recebido cada vez mais perguntas sobre as mudanças no imposto sobre aluguel trazidas pela reforma tributária. Como trabalho há anos no mercado imobiliário, sei o quanto essas discussões influenciam quem compra, vende ou aluga imóveis. No cotidiano da D. LANGE IMÓVEIS, muitos clientes chegam inseguros, querendo saber como será o impacto no bolso de proprietários e locatários. Afinal, o que muda de fato? E como calcular o novo imposto sobre aluguel? Com base em advogados tributaristas, fontes oficiais do Ministério da Fazenda, especialistas do Secovi-SP e matérias de veículos de imprensa nacionais (incluindo o Projeto Comprova, que verificou essas informações em setembro de 2025), mostro a seguir tudo que aprendi.
Como é cobrado o imposto sobre aluguel atualmente?
Antes de pensar no futuro, vale relembrar: hoje, pessoas físicas que recebem aluguel pagam Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF), com alíquotas progressivas entre 15% e 27,5%, conforme o valor. Isso está na tabela vigente da Receita Federal e é o padrão para quem aluga um ou poucos imóveis, sem atividade imobiliária organizada.
Já pessoas jurídicas que recebem renda de aluguel estão sujeitas a IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, com carga tributária efetiva próxima de 15%, dependendo do regime tributário adotado pela empresa. Muitas empresas de locação buscam organizar sua contabilidade para aproveitar regimes simplificados, mas há variações conforme o porte e tipo do negócio.
Quais os principais pontos que mudam na reforma tributária?
A reforma tributária, aprovada em 2023, trouxe diversas novidades, mas, a partir das minhas leituras e conversas, um ponto chama atenção para o aluguel: mudam as regras para grandes locadores, especialmente pessoas físicas com muitos imóveis alugados ou rendas elevadas.
Para pessoas físicas
Quem possui até três imóveis alugados e recebe menos de R$ 240 mil por ano (ou seja, até R$ 20 mil por mês em aluguel) continua pagando apenas o IRPF, sem novos tributos, salvo se atuar oficialmente como atividade imobiliária.
Para quem ultrapassa três imóveis ou receita de R$ 240 mil/ano
Aqui está a grande novidade da reforma tributária, segundo a apuração do Projeto Comprova e entrevistas com a advogada Moira Toledo, do Secovi-SP: nesses casos, passarão a incidir dois novos tributos, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
O objetivo do governo é impedir que grandes locadores de imóveis, que na prática funcionam como empresas, usem pessoas físicas para reduzir impostos. Por isso, a diferença de tratamento legal.
Para empresas
Pessoas jurídicas que alugam imóveis terão mudanças importantes: a IBS e a CBS substituem o PIS e Cofins nas receitas de aluguel. A carga tributária efetiva, em muitos casos, tende a crescer, especialmente para empresas optantes do lucro presumido, que já conseguiam pagar valores menores de PIS/Cofins.
Nova forma de calcular: como será feito?
A princípio, pode parecer confuso. Em resumo, o cálculo ocorre em várias etapas, com previsões de descontos e reduções para situações específicas.
- Alíquota nominal: prevista entre 25% e 27% para IBS + CBS.
- Desconto de 70%: A base de cálculo desses impostos será reduzida em 70%. Isso quer dizer que só 30% do valor do aluguel efetivamente vai sofrer a tributação. Com isso, a alíquota efetiva cai para cerca de 8% a 10%.
- Locação residencial recebe um abatimento mensal de R$ 600: Esse valor é descontado do aluguel bruto antes da aplicação da alíquota. Assim, por exemplo, se um inquilino paga R$ 2.600 de aluguel, o imposto incide sobre R$ 2.000.
A previsão legal desse desconto busca proteger locadores de imóveis residenciais, especialmente na faixa intermediária de renda.
Nova regra: desconto de R$ 600 do valor do aluguel ao calcular o imposto residencial.
Impactos para empresários e locatários: quem vai pagar a conta?
Conversando com especialistas e acompanhando os debates, percebo um consenso: há risco de repasse desse imposto ao locatário, segundo avaliação da advogada Moira Toledo, do Secovi-SP. Como o novo sistema permite transparência, o locador pode acrescentar o valor do tributo ao valor do aluguel, e o locatário saberá quanto é pago de aluguel e quanto de imposto.
Isso é diferente do sistema atual, onde é comum que o proprietário arque com os impostos embutidos no preço. Vejo essa transparência como positiva, pois aproxima o Brasil do padrão de outros países e traz previsibilidade para todos.
Vale citar um guia recente publicado pela D. LANGE IMÓVEIS sobre obrigações de proprietários e corretores. Lá, também se reforça a recomendação de analisar cada contrato e discutir abertamente os valores de impostos no momento da negociação.
Quando a reforma entra em vigor?
Para quem está se planejando, é bom lembrar: as mudanças começam a ser implementadas gradualmente a partir de 2026, com transição lenta até 2033. Isso dá tempo de repensar acordos e ajustar contratos.
Na prática, os primeiros anos da reforma servirão como adaptação: quem aluga poucos imóveis sente pouco impacto, mas, para grandes locadores e empresas, vale o acompanhamento constante. Recomendo, inclusive, consultar sempre um contador de confiança e buscar informações em fontes confiáveis, como o blog da D. LANGE IMÓVEIS.
O que muda para quem pretende alugar ou investir em imóveis?
Na minha experiência, tanto proprietários quanto inquilinos já estão buscando alternativas para planejar o orçamento. No mercado de Campinas e Paulínia, onde a D. LANGE IMÓVEIS atua, percebo aumento nas consultas sobre contratos de longo prazo, renegociação de valores e dúvidas sobre quem pagará o novo imposto.
- Proprietários de poucos imóveis sentem menor impacto imediato.
- Empresários e investidores com carteira ampla terão de ajustar estratégias.
- Locatários podem negociar contratos mais transparentes, com escolhas bem claras sobre divisão de impostos.
Com todas essas novidades, reforço a importância de acompanhar informações atualizadas. Leia, por exemplo, dicas recentes sobre comprar ou alugar em Paulínia ou veja como valorizar seu imóvel para locação, em regiões como o Cambuí em Campinas. Essas escolhas podem ajudar a obter renda com menos sustos no bolso.
Onde conferir informações confiáveis?
Para escrever este artigo, consultei advogados tributaristas especializados, especialistas do Secovi-SP, notas técnicas do Ministério da Fazenda e reportagens nacionais. A maior parte dos pontos acima foi confirmada pelo Projeto Comprova, iniciativa que combate a desinformação sobre políticas públicas.
Você pode sugerir novas checagens pelo WhatsApp do Projeto Comprova.
Procure sempre fontes confiáveis para planejar o aluguel, investir ou fechar negócios imobiliários. Empresas sólidas como a D. LANGE IMÓVEIS ajudam clientes a navegar com tranquilidade nessas transições.
Conclusão: planejamento faz diferença em tempos de mudança
O imposto sobre aluguel será, sim, impactado pela reforma tributária, especialmente para quem investe pesado ou possui carteira ampla de imóveis. A maioria dos locadores pessoa física, por enquanto, sentirá mudanças suaves. Empresas e grandes investidores devem buscar ajuda contábil para não arcar com custos surpresas. Em qualquer cenário, contratos transparentes e uma comunicação clara com os clientes facilitam o ajuste ao novo sistema.
Se busca comprar, vender, alugar ou investir com segurança em Campinas, Paulínia ou região, recomendo conhecer os serviços da D. LANGE IMÓVEIS. Nossa equipe acompanha as mudanças legais para apoiar você no planejamento do seu patrimônio. Navegue por nossos conteúdos especiais, como o guia para morar em Paulínia e conte sempre com atendimento personalizado em todas as etapas da locação ou compra.
Perguntas frequentes
O que muda no imposto do aluguel?
Com a reforma tributária, pessoas físicas continuam pagando apenas o IRPF, desde que não tenham mais de três imóveis alugados ou renda anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Para quem ultrapassa esses limites, passam a ser cobrados os tributos IBS e CBS, com descontos e novas regras de cálculo. Empresas também veem alteração: IBS e CBS substituem o PIS e Cofins nas receitas de aluguel.
Como calcular o novo imposto sobre aluguel?
O cálculo envolve aplicar a alíquota nominal de aproximadamente 25% a 27% sobre a base de cálculo, após desconto de 70% (ou seja, o imposto incide sobre apenas 30% do valor do aluguel). Para locações residenciais, desconta-se R$ 600 do valor mensal do aluguel antes do cálculo. Assim, se alguém paga R$ 2.600 de aluguel, o imposto incide apenas sobre R$ 2.000 e destes, apenas 30% efetivamente sofrem tributação.
Quem deve pagar o imposto do aluguel?
Locadores (proprietários) são responsáveis pelo pagamento do imposto sobre o aluguel recebido. Porém, a reforma permite que esse valor seja repassado para o locatário, de forma transparente, sendo discriminado no contrato ou boleto.
Qual a alíquota do imposto sobre aluguel?
A alíquota nominal da soma IBS + CBS deve ficar entre 25% e 27%, mas, com o desconto de 70% na base de cálculo, a alíquota efetiva sobre o valor bruto do aluguel será reduzida para cerca de 8% a 10%.
Vale a pena alugar imóveis após a reforma?
Para quem tem poucos imóveis residenciais, a renda de aluguel segue sendo alternativa interessante, com tributação estável. Grandes investidores e empresas precisarão avaliar o impacto do aumento de carga ou repasse ao inquilino. O planejamento será indispensável para manter a rentabilidade e evitar surpresas nos contratos.
