Em 2026, a reforma tributária do consumo entra em fase de teste: CBS e IBS começam com alíquotas reduzidas, enquanto PIS/Cofins, ICMS e ISS continuam em vigor. Para quem compra, vende ou aluga imóveis em Campinas e Paulínia, isso não significa aumento automático de impostos, aluguéis ou preços. O efeito depende da operação, do perfil do contribuinte e das regras de transição.
O que proprietários, compradores e empreendedores precisam saber
- Em 2026, as alíquotas de teste são 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS.
- Quem cumprir as obrigações acessórias aplicáveis fica dispensado do recolhimento de teste, conforme as regras vigentes.
- PIS/Cofins, ICMS e ISS não são extintos em 2026.
- Nem todo proprietário pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS por receber aluguel.
- A emissão de documentos fiscais segue cronograma próprio, que varia conforme o documento e a operação.
2026 é um período de teste, não a troca imediata dos tributos
A mudança central deste ano é a introdução gradual dos novos tributos e a adaptação dos sistemas fiscais. A explicação da Receita Federal define a CBS como contribuição federal e o IBS como imposto de competência compartilhada entre estados e municípios.
As alíquotas de teste são 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. A legislação prevê a dispensa do recolhimento em 2026 para contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias aplicáveis. Quando houver recolhimento, os valores podem ser compensados com PIS/Cofins, conforme as regras do período.
Isso não equivale a adicionar automaticamente 1% ao preço de um imóvel ou ao valor do aluguel. Em 2026, PIS/Cofins continuam, assim como ICMS e ISS. Portanto, o ano exige atenção a procedimentos e documentos, mas não representa a substituição completa dos tributos atuais.
Como CBS e IBS podem se aplicar a imóveis e aluguéis
As operações imobiliárias têm regras específicas na legislação da reforma. A Lei Complementar 214/2025 prevê um regime próprio para operações com imóveis, com reduções de alíquota em situações previstas na lei. Entre elas estão a redução de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento, e de 50% para determinadas outras operações imobiliárias. Esses percentuais não são taxas finais aplicadas diretamente sobre o aluguel ou o preço de venda.
A aplicação depende do enquadramento do contribuinte, da operação e das demais regras do regime. Por isso, não é correto concluir que todo locador pagará IBS e CBS ou que o imposto será automaticamente repassado ao inquilino.
Pessoa física: receber aluguel não basta para definir o enquadramento
A lei estabelece critérios próprios para pessoas físicas, relacionados a fatores como receita e operações imobiliárias realizadas. Um aluguel residencial isolado não transforma automaticamente o proprietário em contribuinte do regime regular. Quem possui diversos imóveis, realiza várias vendas ou recebe renda relevante com locação deve pedir uma análise contábil individualizada.
Pessoa jurídica e Simples Nacional: o regime faz diferença
Para empresas, o tratamento depende do regime tributário e da atividade exercida. Uma empresa que aluga ou vende imóveis pode estar sujeita a regras diferentes de uma pessoa física ou de uma empresa do Simples Nacional. Em 2026, o Simples mantém sua sistemática, mas a adaptação de documentos e obrigações pode exigir atenção.
Uma empresa que aluga uma sala para abrir ou expandir um negócio em Campinas ou Paulínia deve confirmar com seu contador como registrar a operação e se há obrigações fiscais específicas. A análise também importa para proprietários que mantêm imóveis comerciais em nome de pessoa jurídica.
IPTU, ITBI e ganho de capital não são IBS nem CBS
A reforma trata de tributos sobre o consumo. IPTU, ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital são cobranças distintas e não são substituídas automaticamente pela CBS ou pelo IBS. Na compra de uma casa no Cambuí ou de uma sala comercial em Paulínia, por exemplo, é importante separar os custos municipais e de renda dos tributos ligados ao consumo.
Essa separação evita confundir uma nova obrigação fiscal com os custos tradicionais de uma transação. O cálculo de ITBI depende das regras municipais, enquanto o ganho de capital segue normas próprias de Imposto de Renda. Para calcular valores ou declarar rendimentos, procure um profissional contábil.
O cronograma da transição vai até 2033
| Período | O que ocorre |
|---|---|
| 2026 | Fase de teste da CBS e do IBS, com alíquotas de 0,9% e 0,1% e adaptação das obrigações acessórias. |
| 2027 | A CBS começa a substituir PIS/Cofins. O Imposto Seletivo também entra em vigor. |
| 2028 | Período de continuidade da transição, antes da redução gradual de ICMS e ISS. |
| 2029 a 2032 | Redução gradual de ICMS e ISS, acompanhada pela implementação progressiva do IBS. |
| 2033 | O novo modelo passa a vigorar plenamente, com a substituição prevista dos tributos atuais sobre o consumo. |
Os prazos de documentos fiscais não são todos iguais. A página de orientações da Receita Federal, consultada em 16 de outubro de 2026, informa que o cronograma foi divulgado em 31 de julho de 2026 e distingue o início da obrigatoriedade da publicação do leiaute. O programa de conformidade prevê prazo adicional para regularização em condições específicas, mas não representa uma prorrogação geral.
Como se preparar para comprar, alugar ou empreender
- Proprietário: confirme se atua como pessoa física ou jurídica, seu regime tributário e se a renda ou o volume de operações exige análise especializada.
- Comprador: não considere a alíquota de teste como um custo automático do imóvel. Separe tributos de consumo, ITBI e custos da operação.
- Inquilino residencial: não presuma que o contrato ou o aluguel mudará por causa da fase de teste. Confirme qualquer alteração com o locador e avalie as condições contratuais.
- Empreendedor: alinhe a emissão de documentos fiscais e o registro do aluguel comercial com seu contador, observando o cronograma correspondente ao documento usado.
A reforma será implementada por etapas, e os detalhes tributários dependem de cada situação. Para conversar sobre compra, venda ou locação de imóveis residenciais e comerciais em Campinas e Paulínia, fale com a D. Lange Imóveis. A imobiliária pode ajudar na busca e na negociação do imóvel; dúvidas tributárias devem ser tratadas com um contador.
Perguntas frequentes
Quem vai pagar os novos tributos em 2026?
Não há cobrança automática de 1% sobre toda compra, venda ou aluguel. Em 2026, CBS e IBS têm alíquotas de teste, mas a legislação prevê dispensa de recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias aplicáveis. PIS/Cofins, ICMS e ISS continuam vigentes neste ano.
O aluguel vai subir automaticamente por causa da reforma?
Não. O início do período de teste não aumenta automaticamente o aluguel nem altera, por si só, um contrato em vigor. O efeito tributário depende de quem realiza a operação, do regime aplicável e das regras de transição. Eventuais mudanças de preço dependem de outros fatores e de negociação entre as partes.
Todo proprietário pessoa física pagará IBS e CBS sobre aluguel?
Não. A lei prevê critérios específicos para enquadrar pessoas físicas no regime regular, considerando fatores como receita e operações imobiliárias realizadas. Receber aluguel não torna automaticamente qualquer proprietário contribuinte de IBS e CBS. Se houver vários imóveis ou renda relevante de locação, consulte um contador sobre o seu caso.
A reforma substitui IPTU, ITBI ou imposto sobre ganho de capital?
Não. IBS e CBS fazem parte da tributação sobre o consumo. IPTU, ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital têm regras e fatos geradores próprios, e a reforma do consumo não os substitui automaticamente. Para calcular esses valores em uma transação, verifique as regras aplicáveis ao município e à situação do contribuinte.
O inquilino precisa emitir nota fiscal ou declarar o aluguel?
Não existe uma obrigação universal de o inquilino emitir nota fiscal por pagar aluguel. A emissão de documentos depende das regras aplicáveis ao locador, à operação e ao cronograma de obrigações acessórias. A declaração do aluguel para fins de Imposto de Renda é outra questão e deve ser avaliada conforme a situação de cada pessoa.
