As mudanças recentes na legislação fiscal brasileira têm causado dúvidas em muitos proprietários e inquilinos. Eu mesmo já vi muitos contratos serem revisados e discussões acaloradas entre locadores e locatários desde o início dos debates sobre a Reforma Tributária. No centro dessas conversas, a inclusão das locações no cálculo do novo IVA Dual e o que isso representa para o mercado imobiliário.
O que é o IVA Dual e como ele impacta o aluguel?
Desde que comecei a acompanhar a tramitação da reforma, um dos pontos mais comentados foi a criação do IVA Dual. O termo pode parecer complicado, mas ele representa uma união de impostos estaduais e federais para simplificar o sistema de cobrança sobre o consumo.
O aluguel, que antes não fazia parte da base de incidência de alguns impostos, passa a integrar o escopo do IVA Dual. Isso significa que, tanto locadores quanto locatários, poderão ver alterações nos valores cobrados e no modo como são feitos os repasses fiscais.
Lei complementar 214/2025: o que muda?
Se tem algo que resumiu bem os avanços desse processo foi a entrada em vigor da Lei Complementar 214/2025. Pela minha observação, ela trouxe detalhamento sobre a aplicação do IVA Dual às locações de imóveis, esclarecendo importantes pontos para o mercado.
- Definição clara da inclusão de locações na base do novo imposto
- Estabelecimento das regras para repasse tributário em contratos em andamento
- Possibilidades para contratos antigos: revisão ou manutenção de cláusulas, tudo documentado
Na prática, quem tem contratos de locação residenciais ou comerciais precisa ficar atento a possíveis ajustes, principalmente nas cláusulas de repasse de tributos.
Contratos antigos também precisam estar alinhados com as novas exigências fiscais.
Blindagem tributária: existe proteção nas locações?
Recebo muitas perguntas sobre como blindar operações de locação diante da reforma. Pela minha experiência, blindagem total não existe, mas é possível reduzir riscos por meio da adaptação de contratos e acompanhamento próximo das mudanças legais.
Algumas estratégias que considero eficazes:
- Inserção de cláusulas específicas para repasses ou absorção de tributos
- Revisão de contratos periodicamente
- Consultoria jurídica para análise individual de cada caso
Essas ações, que já acompanhei em diversas negociações, aumentam a segurança jurídica para ambas as partes. Na hora de fechar ou renovar um contrato, o diálogo e o alinhamento sobre a questão fiscal são fundamentais.
A necessidade de adaptação dos contratos
O cenário pós-reforma impõe mudanças no corpo dos contratos de locação. Em minhas conversas com clientes e advogados, identifiquei que revisões e aditivos se tornam comuns, pois cláusulas antigas geralmente não consideram o IVA Dual ou as novas particularidades tributárias.
A atualização contratual é uma etapa indispensável para evitar surpresas futuras. O locador precisa saber como lidar com o repasse do tributo, já o locatário deve ter ciência de quais cobranças podem surgir.
- Reveja cláusulas de reajuste anual
- Defina claramente os responsáveis pelo pagamento de tributos
- Inclua termos de flexibilidade contratual diante de mudanças fiscais
Dicas para locadores e locatários se prepararem
Depois de tanta conversa com especialistas e de ler artigos sobre o tema, trouxe algumas dicas básicas que sempre menciono para quem precisa se adaptar:
- Acompanhe atualizações oficiais e comunicados dos órgãos tributários
- Faça revisões contratuais sempre que houver mudanças na legislação
- Peça suporte especializado para situações específicas
- Mantenha o diálogo aberto: explique aos clientes o impacto dos novos tributos
- Evite omissões. O desconhecimento pode gerar questionamentos futuros e desgaste na relação
A preparação antecipada reduz conflitos e preserva a confiança entre as partes. Isso ficou nítido para mim em situações onde as mudanças foram bem comunicadas.
Preservando a relação de confiança
Um dos maiores desafios, principalmente em locações comerciais longas, é manter a relação de confiança. Nesses contextos, vejo que a clareza no contrato e comunicação franca sobre as implicações fiscais são grandes aliadas.
Você pode adotar práticas como:
- Enviar comunicados antes de qualquer alteração relevante
- Oferecer canais para esclarecimento de dúvidas
- Formalizar todas as mudanças em aditivos contratuais assinados por ambas as partes
Transparência é o alicerce de um relacionamento duradouro.
Como saber mais? Participe do nosso evento especial
Percebo que dinâmica da reforma tributária sempre desperta novas questões. Pensando nisso, convido você para um webinar exclusivo sobre os impactos da reforma tributária nas locações, onde especialistas em direito tributário e imobiliário estarão ao vivo para esclarecer dúvidas.
O evento será online, gratuito e com espaço para perguntas dos participantes. Para assistir, acesse nosso canal de eventos no dia 10 de junho, às 19h. Basta clicar no link enviado por e-mail após a inscrição e participar pelo seu computador ou celular.
Conhecimento é a melhor defesa contra imprevistos.
Conclusão
A reforma tributária trouxe mudanças profundas para locadores e locatários. A inclusão do aluguel na base do IVA Dual, a necessidade de adaptação dos contratos e os pontos definidos pela Lei Complementar 214/2025 são temas que exigem atenção e atualização constante. Em minha trajetória, percebi que a adaptação rápida e o diálogo transparente são diferenciais para manter relações saudáveis e seguras no mercado de locação. Então, esteja atento, revise contratos, busque informações e não tenha receio de adaptar sua estratégia. O cenário mudou, mas a confiança e a clareza continuam sendo o que mais vale nas relações entre quem aluga e quem é locatário.
Perguntas frequentes
O que muda na locação com a reforma?
A principal alteração é a inclusão do valor dos aluguéis na base de cálculo do novo IVA Dual. Isso afeta tanto contratos residenciais quanto comerciais, podendo gerar cobranças adicionais e exigindo adaptações contratuais. Novas cláusulas e termos se tornam, portanto, uma necessidade para quem deseja manter a regularidade fiscal das locações.
Como a reforma tributária afeta o aluguel?
Com a reforma, os contratos de aluguel passam a ser tributados conforme as regras do IVA Dual. Assim, o locador pode ter de recolher tributos sobre o valor do aluguel recebido, e em alguns casos a obrigação pode ser transferida ao locatário, a depender do contrato. O impacto exato depende do perfil do imóvel, valor do contrato e tipos de locação.
É vantajoso alugar após a reforma tributária?
A decisão de alugar ou não após a reforma depende da análise do cenário individual. Aluguéis continuam sendo uma opção de moradia e investimento, mas é importante avaliar se o novo custo fiscal e a atualização dos contratos foram levados em conta antes de se comprometer. Contratos bem elaborados e diálogo aberto continuam trazendo bons resultados, mesmo com as novas regras.
O valor do aluguel pode aumentar com a reforma?
Sim, existe essa possibilidade. Como o aluguel passou a compor a base de cálculo do IVA Dual, alguns locadores podem repassar os custos tributários para o valor do aluguel. Tudo deve ser negociado e previsto em contrato, para evitar surpresas e inseguranças.
Como calcular impostos em contratos de locação?
O cálculo agora leva em conta a alíquota definida para o IVA Dual e a base de valores recebidos em aluguel. Recomendo buscar assessoria especializada ou utilizar ferramentas oficiais e atualizadas dos órgãos tributários. Entrar em detalhes exige análise minuciosa de cada situação e contrato.
