Eu me recordo do dia em que li sobre a sanção da Lei Complementar 214/2025 pelo Ministério da Fazenda. Era início de ano, e em conversas com clientes da D. LANGE IMÓVEIS, percebi que uma única dúvida se repetia: “E agora, meus contratos já assinados, ficam como?” Senti que valia a pena juntar tudo que aprendi nos últimos meses para compartilhar neste artigo, de modo simples, como esses contratos se adaptam às novas regras e o que eu, você e tantos gestores precisamos compreender a partir de agora.
Entendendo a reforma: contexto da LC 214/2025 e impactos nos contratos antigos
A LC 214/2025 trouxe consigo dois novos tributos – a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – substituindo antigos tributos sobre consumo e alinhando o Brasil ao sistema internacional de IVA Dual. Isso, à primeira vista, já mostra que toda a relação contratual de locação, compra e venda, inclusive contratos antigos, será afetada de alguma forma. Conforme o texto da própria LC 214/2025, há regras explícitas para ajustes em contratos em vigor, especialmente em situações envolvendo administração pública – mas os impactos se estendem ao mercado privado, inclusive no que envolve locadores e locatários de imóveis.
Antigos contratos não ficaram invisíveis diante da nova lei. Eles precisam de análise e, talvez, atualização.
Mas vou ao ponto: as mudanças da reforma exigem atenção especial a três pilastras, que, na minha experiência, são fundamentais para não ser pego de surpresa.
Os três pontos-chave para contratos antigos de aluguel e venda
1. As novas incidências tributárias sobre o IVA Dual
Quando falo em IVA Dual, refiro-me à combinação de CBS (federal) e IBS (estadual/municipal) incidindo em cadeia nas operações. Os contratos antigos costumavam prever repasses de tributos como ISS ou ICMS, porém nas novas regras, como está na notícia do Ministério da Fazenda, essas referências precisarão ser revistas.
Em locações de imóveis comerciais, por exemplo, há uma transição clara: os contratos em vigor precisarão se adequar à nova forma de tributação, para evitar que uma das partes arque com custos inesperados. Pode parecer exagero, mas ignorar o novo cenário é correr o risco de descumprir contrato, gerar conflitos e até demandas judiciais. E, para quem administra vários imóveis, o impacto pode ser grande.
2. A sistemática dos redutores: como funciona?
Outro aspecto que me chamou atenção, e que tenho comentado com clientes e colegas, são os redutores previstos na transição. O texto legal detalha um sistema de redução gradual das alíquotas, especialmente no caso de setores específicos, como o cultural. O comunicado do Ministério da Fazenda sobre o benefício para produções artísticas é um exemplo disso.
Mas não parei por aí. Em outros ramos, como o agronegócio familiar, existe até isenção parcial, segundo informações do Ministério do Desenvolvimento Agrário. E, evidentemente, contratos de imóveis urbanos, residenciais e comerciais também acabam sendo atingidos pelos redutores das alíquotas. Uma cláusula contratual rígida, se não for revisada, pode tornar-se injusta para uma das partes.
No fundo, entendi que a regra de ouro é observar sempre os percentuais aplicáveis no momento de cada período contratual, atualizando os índices sempre que necessário. Vale olhar, por exemplo, as experiências de bairros de Campinas, como Swiss Park (veja nosso artigo), que abrigam muitos imóveis corporativos em contratos longos. Para não perder o controle fiscal, atualizar contratos é indispensável.
3. As fases da implantação escalonada e as armadilhas do período de transição
A implantação do IVA Dual está sendo feita de forma escalonada, como explicou a própria Receita Federal quando abriu canais de diálogo com a sociedade civil (saiba mais). Em outras palavras, as regras mudam, mas não todas de uma vez só. Existe um calendário definido para aplicar as novas alíquotas e extinguir as anteriores, o que afeta diretamente contratos que cobrem dois períodos diferentes. Os riscos são muitos:
- Cláusulas de reajuste indexadas a impostos antigos ficam desatualizadas;
- Desentendimentos por repasse de tributos podem surgir no meio da vigência;
- Inadimplência e litígios são mais prováveis se não existe ajuste contratual transparente.
Essa transição me parece a mais sensível. Já vi caso de locador que simplesmente ignorou o tema e, meses depois, estava discutindo na justiça a quem deveria caber o aumento de encargo. Não recomendo mesmo.
Por que comunicar, revisar e ajustar?
Numa cidade do porte de Campinas, onde D. LANGE IMÓVEIS atua, é fácil encontrar contratos antigos com cláusulas ainda mencionando ISS, por exemplo. Conversei com vários proprietários que perguntaram: “Se está no contrato, não vale até acabar?” Mas, com as mudanças profundas da LC 214/2025, esse pensamento pode ser perigoso.
Contrato desatualizado vira armadilha para o próprio negócio. A comunicação clara evita surpresas e conflitos.
Eu diria que as partes precisam se sentar, conversar e validar os termos à luz da reforma – e, se necessário, fazer aditivos para refletir as novas regras tributárias. Contratos inflexíveis tendem a gerar custos desnecessários no fim do mês. Aproveito esse ponto para citar que bairros tradicionais, como Cambuí (leia nossa análise sobre Cambuí), abrigam muitos imóveis antigos, com contratos extensos de locação. Nessas áreas, o cuidado deve ser redobrado.
Dicas práticas: como lidar com a adaptação dos contratos?
Com base na minha vivência acompanhando proprietários e inquilinos de Campinas e Paulínia, algumas ações práticas podem garantir mais tranquilidade nesse cenário:
- Faça um checklist de todos os contratos vigentes e destaque cláusulas que mencionem impostos extintos ou percentuais fixos desatualizados.
- Promova reuniões de alinhamento entre as partes, expondo de forma simples as mudanças trazidas pela LC 214/2025.
- Solicite apoio de um especialista para redigir aditivos, sempre mantendo transparência quanto ao novo regramento.
- Planeje o fluxo de caixa prevendo as novas alíquotas e possíveis aumentos anuais – para evitar sustos, principalmente em contratos comerciais longos.
- Informe-se sobre eventuais exceções e benefícios em setores especiais (como expliquei acima sobre cultura e agricultura familiar), pois eles podem fazer diferença, dependendo do perfil do imóvel ou do inquilino.
No cenário de Campinas e Paulínia, a D. LANGE IMÓVEIS tem investido em orientação personalizada para ajudar proprietários e investidores a não perderem tempo (nem dinheiro) nesse reequilíbrio contratual. Aliás, se o seu objetivo é morar bem, considere estudar mais sobre regiões como Paulínia (veja nosso guia), onde o movimento de novos contratos de locação cresce bastante.
Riscos de ignorar a adequação
Não dá para minimizar: quem não reage logo à mudança pode enfrentar prejuízo, conflitos e até multas. Já testemunhei divergências entre locadores e locatários porque ninguém se antecipou. Desentendimentos sobre quem arca com o novo tributo, duplicidade de cobrança, atraso em repasses. Nada agradável.
O planejamento tributário, ainda que soe um pouco distante para muitos proprietários de imóveis residenciais, agora se apresenta como um diferencial. Vale dedicar algumas horas, buscar assessoria adequada e revisar cada documento para garantir um futuro mais previsível.
Conclusão: preparação, orientação e evento especial para contratos adaptados
Como escrevi até aqui, a adaptação dos contratos antigos à reforma tributária precisa ser feita de forma cuidadosa e planejada. Compartilhei o essencial para quem vive de locação, compra e venda na região de Campinas e Paulínia – ou atua como gestor imobiliário, como acontece na D. LANGE IMÓVEIS.
Para aprofundar o entendimento e tirar todas as dúvidas sobre a adaptação contratual, convido você a participar do evento especial promovido pela nossa equipe, onde vamos debater casos práticos, responder perguntas e auxiliar, na prática, quem precisa transformar teoria em ações reais. Também recomendo consultar nosso guia para corretores de imóveis, com informações detalhadas sobre contratos e gestão pós-reforma. Assim, você estará mais preparado para proteger seu patrimônio e garantir boas oportunidades com segurança e transparência.
Aproveite este momento de mudança para conhecer mais sobre a expertise da D. LANGE IMÓVEIS e conte com nossa equipe para navegar por todas as etapas do novo cenário contratual. Venha conversar conosco e descubra como nossa experiência pode fazer diferença em suas negociações e investimentos!
Perguntas frequentes sobre contratos antigos e reforma tributária
O que muda nos contratos antigos com a reforma?
Com a entrada em vigor da LC 214/2025, tributos antigos (como ISS e ICMS) deixam de existir nos termos de locação, compra e venda, sendo substituídos pela CBS e IBS. Contratos antigos precisam passar por revisão para atualizar as cláusulas de repasse desses encargos e garantir que ambas as partes estejam protegidas em relação à nova incidência tributária.
Como adaptar contratos antigos às novas regras?
A adaptação deve começar com uma análise detalhada dos contratos em vigor, buscando identificar menções a impostos extintos e percentuais que não condizem mais com a realidade tributária. Recomendo reuniões com as partes envolvidas e elaboração de aditivos formalizando as novas regras, sempre com apoio de especialistas para garantir segurança jurídica.
Preciso revisar meus contratos antigos?
Sim, revisar contratos antigos é fundamental para evitar litígios, prejuízos e cobranças indevidas. Isso é indispensável tanto para proprietários quanto para inquilinos, assegurando que os termos estejam alinhados às normas da reforma tributária vigente.
Quais impostos afetam contratos antigos agora?
Os contratos antigos passam a ser impactados pelos novos tributos – CBS e IBS – criados pela LC 214/2025. Alíquotas, redutores e regramentos devem ser observados conforme o calendário de transição previsto na própria lei, substituindo referências a ISS, ICMS e PIS/COFINS.
Vale a pena renegociar contratos antigos?
Na minha opinião, sim. Renegociar contratos antigos pode evitar conflitos, garantir previsibilidade nos custos e adaptar as partes à nova conjuntura tributária. Essa prática colabora para relações mais saudáveis e sólidas entre locadores, locatários e empresas atuantes no mercado imobiliário, como a D. LANGE IMÓVEIS.
