Quando comecei a acompanhar as discussões sobre a Reforma Tributária, percebi que um dos pontos mais aguardados pelo mercado era entender como as novas regras afetariam o universo imobiliário. O anúncio da criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) veio para sinalizar uma busca por maior clareza, menos burocracia e um sistema tributário menos pesado para quem investe, compra, vende ou aluga imóveis.
O que é o IBS e a CBS? Nova base da tributação no Brasil
Esses dois tributos são, de certa forma, o novo coração do sistema tributário brasileiro. O IBS será gerido por um Comitê Gestor e responde por um IVA (imposto sobre valor agregado) estadual e municipal, enquanto a CBS é um IVA federal, arrecadado e fiscalizado pela Receita Federal. Aqui, desde o começo, uma mudança relevante:
- Todas as regras gerais (fato gerador, cálculo, sujeitos, regimes de compensação, imunidades e isenções) serão padronizadas em todo o país para ambos os tributos, criando mais previsibilidade.
- A CBS substituirá PIS e Cofins. O IBS, por sua vez, substituirá o ICMS e o ISS. O IPI será zerado, exceto para produtos da Zona Franca de Manaus ou regidos por regras especiais.
- Ambos atingem praticamente todas as atividades econômicas, inclusive locação, compra e venda de imóveis.
No meu entendimento, esta uniformização tem grande potencial de tornar o dia a dia menos complexo, tanto para empresas quanto para pessoas físicas que movimentam imóveis.
Modelo de IVA dual: por que ele foi adotado?
O grande destaque da Reforma está no modelo de IVA dual. Em poucas palavras, são dois IVAs – um federal (CBS) e um subnacional (IBS) – dividindo a arrecadação entre União, Estados e Municípios e permitindo maior controle das receitas em todas as esferas, mas com um conjunto claro de regras em âmbito nacional.
Eu considero essa mudança estratégica, pois elimina grande parte da guerra fiscal entre estados e municípios, que dificultava a transparência de custos em operações imobiliárias e de locação comercial. Agora, a tributação passa a ser realizada no local de consumo do bem ou serviço, e não mais em sua origem, seguindo o chamado ‘princípio do destino’.
Como ficam os imóveis na nova tributação?
Quem atua no mercado percebe: poucas áreas são tão afetadas por alterações tributárias quanto a de imóveis. O IBS e a CBS vão incidir sobre uma lista ampla de operações, impactando desde a venda de imóveis residenciais e comerciais até a locação.
- Todo tipo de serviço imobiliário passa a entrar na base de cálculo dos novos tributos.
- Aplicam-se também à economia digital, importações, vendas, permutas e operações de imóveis de todos os tipos.
- Isso inclui lançamentos e imóveis usados, novas construções, franquias e incorporações.
Já imaginei várias perguntas de clientes sobre essas mudanças, principalmente porque haverá adaptações nos contratos, escrituras e até na expectativa de rentabilidade para locadores e empresas do setor.
Princípio do destino: o que muda para estados e municípios?
Até aqui, era comum ver a disputa entre municípios pela arrecadação sobre serviços (ISS) em cidades com muitas transações imobiliárias. Com o IBS e CBS, a arrecadação se dá no local onde o serviço é consumido ou o imóvel está situado. Isso promove uma divisão mais equilibrada das receitas públicas.
Mais justiça tributária para cidades pequenas e grandes.
Na prática, imagino que um investidor que compra um imóvel em outro estado terá as novas regras claras, pois não haverá diferenças de alíquotas indevidas apenas porque a operação “saiu” de uma cidade. Isso deve beneficiar quem atua em regiões como Campinas, Paulínia ou outros polos urbanos disputados pelos investidores.
Como será o cálculo do IBS e da CBS?
A legislação determina que a cobrança de ambos os tributos será “por fora” – ou seja, o valor do imposto não entra mais na composição do preço final do imóvel, mas sim é demonstrado em separado.
Isso aumenta a transparência, porque o consumidor sabe exatamente quanto está pagando de tributo.
Outro ponto é a não cumulatividade plena. Isso me chamou muito a atenção. Na prática, a cada aquisição de bens ou serviços, a empresa ou a pessoa física terá direito a crédito do imposto pago anteriormente em qualquer etapa da cadeia. No mercado imobiliário, isso reduz o impacto do chamado efeito cascata, que era uma das principais reclamações do setor. Contudo, não haverá geração de crédito para:
- Bens e serviços destinados ao uso pessoal.
- Operações isentas, não tributadas ou sujeitas à alíquota zero.
Para compensação e ressarcimento de créditos acumulados, anteciparam que a Lei Complementar PLP 068/2024 vai trazer parâmetros claros, um avanço inegável em relação ao passado.
Regulamentação e fiscalização: quem faz o quê?
Se você, assim como eu, acompanha de perto o setor, já percebeu que a falta de uniformidade era fonte contínua de dúvidas. Agora:
- A cobrança e fiscalização da CBS ficam sob responsabilidade da Receita Federal.
- Já o IBS será administrado por um Comitê Gestor nacional, formado por representantes dos estados e municípios.
A regulamentação da CBS virá por Lei Ordinária Federal, conforme diretrizes da PLP 068/2024. O IBS será normatizado por regras fixadas pelo Comitê Gestor, previsto na PLP 108/2024, que segue para debate no Congresso Nacional na data em que escrevo este artigo.
Esse formato tende a gerar menos burocracia para projetos, incorporações e transações imobiliárias e proporciona melhor previsibilidade ao investidor.
O que fazer agora? Preparação é a melhor decisão
Com a entrada em vigor da Reforma, será importante iniciar um diagnóstico tributário específico para cada operação, seja você um proprietário individual, investidor, construtora, ou mesmo corretor autônomo. Eu sei por experiência que a antecipação vale a pena e pode evitar surpresas desagradáveis no fechamento de negócios.
Busque informações atualizadas, cursos e orientações especializadas. O momento pede preparo, qualificação e atualização sobre contratos, impostos e oportunidades de compra, venda ou locação.
Quem procura entender como investir melhor em imóveis residenciais e comerciais vai encontrar artigos específicos como Dicas para quem busca imóveis em bairros consolidados ou conteúdos voltados para a realidade de morar em Paulínia e também um panorama diferencial do bairro Cambuí em Campinas.
Se a dúvida é sobre escolha entre comprar ou alugar, é possível consultar informações como as vantagens e desvantagens em Paulínia, enquanto profissionais do setor podem se atualizar com o guia completo para corretores.
Conclusão
Na minha opinião, a chegada do IBS e da CBS representa um novo capítulo para o mercado imobiliário brasileiro. Simplificação, padronização e redução do efeito cascata nos tributos eram pedidos antigos e agora finalmente se desenham como realidade. Sei que essas mudanças exigem adaptação e informação, mas percebo que elas também abrem portas para operações mais seguras, justas e com menor risco jurídico.
Para quem já atua, começa agora o tempo de análise. Quem pensa em investir, comprar ou alugar deve buscar orientação e planejar as próximas movimentações dentro do setor imobiliário já levando em conta a nova legislação. Transparência, previsibilidade e menos burocracia não são promessas vagas desta vez; são fundamentos do que vem por aí.
Perguntas frequentes
O que é IBS e CBS na reforma?
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) são os dois novos tributos criados pela Reforma Tributária no Brasil para unificar, simplificar e trazer transparência à arrecadação de impostos sobre consumo, abrangendo bens e serviços, inclusive transações imobiliárias.
Como a reforma afeta imóveis residenciais?
A reforma faz com que operações de compra, venda e locação de imóveis residenciais passem a ser tributadas pelo IBS e CBS, com regras padronizadas em todo o país. Isso torna o sistema mais previsível, reduz o efeito cascata de impostos e calcula os tributos “por fora”, demonstrando ao consumidor exatamente o valor pago de imposto.
Imóveis usados vão pagar mais imposto?
Não necessariamente. Embora tanto imóveis novos quanto usados entrem na base do IBS e CBS, a promessa de não cumulatividade total e a tributação “por fora” podem diminuir o impacto de impostos em cadeia, possibilitando transparência e, em alguns casos, até redução da carga tributária, dependendo da operação.
Como calcular o novo imposto sobre imóveis?
O cálculo será feito demonstrando o valor do IBS e CBS em separado do preço do imóvel. Será levado em conta o valor da transação e a aplicação da alíquota definida, sendo possível compensar créditos de etapas anteriores se for pessoa jurídica. Os tributos não integram mais o preço final, trazendo maior clareza para quem compra ou aluga.
Vale a pena comprar imóvel antes da mudança?
Depende da situação de cada investidor ou comprador. A reforma traz maior transparência e segurança jurídica, mas é fundamental analisar custos, contratos e impactos da não cumulatividade agora e após a entrada em vigor dos novos tributos. Buscar informação e planejamento sempre será o caminho mais seguro antes de fechar negócio.
