Regularizar um imóvel com construção não registrada é frequentemente visto como um desafio, mas eu sei, por experiência própria e de muitos clientes atendidos pela D. LANGE IMÓVEIS, que embora seja um percurso cheio de detalhes, cada etapa pode ser seguida com clareza. Para aqueles que residem ou investem em Campinas, Paulínia e regiões próximas, entender esse processo é mais do que burocracia: é garantir segurança, valor e tranquilidade para o seu patrimônio.
Em um imóvel regular, oportunidades não batem na porta: elas entram.
Por que a regularização é necessária?
A primeira dúvida é quase sempre a mesma. "Preciso mesmo regularizar minha construção?" Minha resposta é direta: sim. Uma construção não registrada pode afetar a possibilidade de venda futura, impedir o acesso a financiamentos e dificultar a valorização do imóvel. Além disso, a Receita Federal tem intensificado ações de regularização, como mostra o envio de notificações a responsáveis por obras cadastradas.
Imóveis irregulares podem gerar multas, impedimentos e perda de liquidez. Em bairros valorizados como o Swiss Park ou regiões promissoras de Paulínia, onde a D. LANGE IMÓVEIS atua, a documentação correta é um diferencial real.
Principais etapas para regularizar uma construção não registrada
Com base no que vejo na prática, a regularização passa por etapas bem definidas. Vou detalhar cada uma delas:
- Identificação da situação do imóvelO primeiro passo é levantar toda a documentação existente do imóvel: planta, escritura, matrícula atualizada e eventuais alvarás antigos. Esse levantamento inicial evita surpresas no caminho. Se o imóvel faz parte do Cadastro Nacional de Obras (CNO), a situação é consultada pelo responsável atual ou, se for aquisição recente, pelo adquirente, como especifica a Receita Federal em casos de regularização por adquirente.
- Inscrição (ou atualização) no Cadastro Nacional de ObrasCaso a construção não esteja inscrita, o próximo passo é registrar o imóvel no CNO. O novo proprietário pode fazer esse processo e vincular o alvará de construção, se ainda existir, ou declarar manualmente os dados da obra.
- Buscando projetos e aprovação municipalÉ indispensável que a construção esteja de acordo com o código de obras do município. Procure a prefeitura para checar se há necessidade de ajustar a planta apresentada, regularizar áreas construídas a mais ou menos e solicitar novo alvará, quando necessário.
- Laudos técnicos e responsáveisProfissionais habilitados, como engenheiros ou arquitetos, devem elaborar um laudo técnico atestando a conformidade da construção. Este laudo será solicitado para futuras etapas, principalmente para imóveis residenciais em bairros como Cambuí, tema bastante detalhado neste conteúdo sobre o Cambuí.
- Aferição previdenciáriaA Receita Federal exige que seja feita a aferição das contribuições previdenciárias relativas à obra. Esse procedimento é realizado no SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras). O sistema calcula quanto foi devido de INSS com base nos dados declarados e nos recolhimentos realizados durante a construção.
- Reconhecimento de decadência (obras antigas)Obras iniciadas ou finalizadas há mais de cinco anos podem estar isentas de cobrança das contribuições sociais, por causa do prazo decadencial previsto pela Receita Federal, conforme explicação oficial. O próprio sistema identifica a data e libera o prosseguimento da regularização.
- Habite-seCom toda documentação em ordem, hora de solicitar o habite-se na prefeitura. O documento atesta que a construção respeita as normas técnicas, urbanísticas e está apta para uso.
- Registro da construção na matrícula do imóvelPor último, levo a documentação até o cartório de registro de imóveis e faço a averbação da construção na matrícula. Agora, só assim, o imóvel está regularizado – pronto para venda, financiamento ou locação, nos moldes buscados por quem utiliza nossos serviços na D. LANGE IMÓVEIS.
Etapas bem cumpridas resultam em imóveis valorizados e seguros.
Particularidades envolvendo regularização parcial
Às vezes, a irregularidade não é do todo, mas de uma reforma, uma ampliação ou área construída sem licença. Nesse caso, sigo um caminho semelhante, porém, informando a área parcial na documentação. O SERO aceita aferição de parte da obra, vinculando um habite-se parcial ou informando a real área a ser legalizada.
Vi muitos casos em que o proprietário só percebe a irregularidade ao tentar vender ou financiar. Por isso, recomendo sempre consultar profissionais e imobiliárias experientes, como a equipe da D. LANGE IMÓVEIS, para evitar surpresas nesse momento decisivo. E o processo, embora detalhado, se encaixa nos passos acima.
Consequências de manter um imóvel irregular
Muitos deixam o imóvel irregular, achando que “ninguém vai saber”. Só que, na prática, vários problemas aparecem:
- Multas e autuações fiscais
- Impossibilidade de vender pelo valor de mercado
- Dificuldade para financiar ou locar
- Problemas para obter alvarás de funcionamento comercial
- Risco de demolição de parte não regularizada em inspeções rigorosas
Ter os documentos em dia eleva o patamar do seu patrimônio. Isso vale para moradia própria, locação ou investimento, em bairros de Campinas ou Paulínia e, claro, quando se deseja anunciar ou comprar pelos canais da D. LANGE IMÓVEIS.
Documentos e custos envolvidos
Da minha experiência, os principais documentos envolvidos no processo são:
- Projeto arquitetônico aprovado e certificado pelo órgão municipal
- Alvará de construção (antigo ou novo)
- Laudo técnico de profissional habilitado
- Habite-se ou documento equivalente
- Guia de INSS quitada ou isenção reconhecida pelo SERO
- Certidões negativas e comprovante de inscrição no CNO
Quanto aos custos, pode variar bastante. Engenheiros, taxas municipais, custos cartorários e, se devido, valores de INSS sobre a mão de obra usada. O próprio SERO faz o cálculo e simplifica a quantia a ser paga conforme regras da Receita Federal. Obras com mais de cinco anos têm análise automática para decadência, como citei antes.
Dicas valiosas que aprendi com a prática
Com o tempo, aprendi que antecipar dúvidas e agir preventivamente evita maiores dores de cabeça. Recomendo:
- Consultar sempre um especialista em legislação imobiliária
- Criar uma pasta unificada (física e digital) com toda a documentação, desde a entrada do terreno até os laudos finais
- Investir em regularização mesmo para pequenas ampliações
- Acompanhar novidades legais acessando referências seguras, como as orientações da Receita Federal
- Verificar oportunidades e valores de bairros antes e depois da regularização, especialmente em regiões como Paulínia, tema detalhado neste artigo do nosso blog
Regularização não é custo: é investimento.
Como a D. LANGE IMÓVEIS pode ajudar nesse processo
Na D. LANGE IMÓVEIS, o suporte é próximo e transparente. Além de identificar imóveis com situação documental perfeita, também oriento os proprietários nas etapas da regularização. Tudo para garantir segurança jurídica e valorização máxima do imóvel, seja residencial ou comercial. Quem deseja voltar a investir, trocar ou alugar em Campinas ou Paulínia pode contar com nossa experiência, descrita também neste conteúdo institucional.
Cada documento conta uma história. A regularização é o capítulo que pode transformar seu imóvel e abrir portas reais no mercado imobiliário, principalmente para quem deseja comprar ou alugar em Paulínia, tema que explico com mais detalhes neste artigo.
Caso você queira atuar na área como corretor ou busca mais detalhes específicos, tenho dicas aprofundadas no guia do corretor de imóveis.
Conclusão
Concluindo, regularizar construções não registradas exige paciência, organização e, acima de tudo, informação confiável. Os riscos de manter a situação irregular vão além das multas e alcançam a desvalorização do patrimônio. Acompanhar as etapas com clareza e contar com especialistas faz toda diferença.Se você busca um atendimento personalizado para regularizar, comprar ou vender um imóvel em Campinas, Paulínia ou região, conheça os serviços da D. LANGE IMÓVEIS e sinta a diferença de contar com quem entende do assunto.
Perguntas frequentes sobre regularização de imóveis
O que é construção não registrada?
Construção não registrada é toda obra realizada sem que a existência e características tenham sido oficialmente comunicadas e averbadas nos órgãos municipais e no cartório de registro de imóveis. Isso inclui ampliações, reformas ou novas edificações que não constam na matrícula do imóvel e não possuem habite-se ou documentação completa legal. Essa situação é comum, mas pode causar obstáculos em financiamentos, vendas e na valorização do bem.
Como regularizar um imóvel irregular?
A regularização passa por etapas claras: reunir a documentação existente, inscrever o imóvel no Cadastro Nacional de Obras, buscar aprovação municipal, realizar laudos técnicos, efetuar a aferição previdenciária pelo SERO, obter o habite-se e, finalmente, averbar junto ao cartório de registro de imóveis. Cada município tem seus próprios detalhes, então é fundamental consultar a prefeitura local e contar com apoio especializado, como o oferecido pela D. LANGE IMÓVEIS.
Quanto custa regularizar uma construção?
Os custos variam conforme o tamanho do imóvel, o tempo decorrido da obra e as taxas envolvidas no município e cartório. É preciso considerar gastos com engenheiros, taxas municipais, custos de INSS quando exigidos pela Receita Federal e possíveis ajustes legais em projetos. O sistema SERO faz o cálculo do INSS devido de acordo com a mão de obra utilizada na construção, lembrando que obras antigas podem se beneficiar do prazo decadencial para isenção, segundo a Receita Federal.
Onde solicitar a regularização do imóvel?
O pedido de regularização é feito junto à prefeitura e ao cartório de registro de imóveis da cidade onde o bem está localizado. Algumas etapas, como a inscrição e aferição junto ao Cadastro Nacional de Obras (CNO), são feitas diretamente na Receita Federal, pelo SERO. Recomendo também procurar assessoria de imobiliárias experientes para garantir que todos os caminhos sejam seguidos corretamente.
Vale a pena regularizar o imóvel?
Sim, regularizar é sempre vantajoso, pois traz segurança jurídica, facilita venda, locação e financiamento, além de valorizar o imóvel no mercado. Em qualquer região, mas especialmente nas mais disputadas, como Campinas, Paulínia ou bairros consolidados, imóveis regularizados são preferência absoluta de compradores e investidores. Apenas dessa forma seu patrimônio conquista estabilidade e liquidez reais.
